C’est l’acte par lequel le propriétaire d’un bien s’engage unilatéralement à le vendre à une personne et à un prix déterminé. On parle d’acte unilatéral pour la promesse de vente parce que seul le propriétaire s’engage. Cependant ceci génère des obligations de la part des deux parties ;

Le propriétaire du bien, nommé « PROMETTANT » ne peut le vendre à une autre personne durant le délai d’option qu’il se doit d’accorder au potentiel acquéreur appelé aussi « BÉNÉFICIAIRE ». Le délai d’option qui est généralement de trois mois lorsque la promesse de vente est rédigée par acte sous signature privée, est beaucoup plus long en cas de contrat fait devant le notaire.

Il est à noter que dès lors que le délai accordé pour signer l’acte définitif de vente dépasse 18 mois, la promesse de vente doit être obligatoirement rédigée par un acte authentique. En matière de promesse de vente, la situation de l’acquéreur paraît très avantageuse du fait qu’il ne prend aucun engagement jusqu’à l’arrivée du terme qui lui est accordé pour accepter l’offre qui lui a été faite.

Toutefois le législateur a tôt fait d’accorder une protection au « PROMETTANT ». En effet, le futur acquéreur à qui une option d’achat est offerte dans la promesse de vente, a l’obligation de verser au moment de la signature à la comptabilité du notaire pour le compte du propriétaire, une somme appelée indemnité d’immobilisation qui représente dix (10) pour cent du prix de vente de l’immeuble.

A la signature de l’acte définitif de vente, ce montant est considéré comme un acompte et est imputable sur le prix de vente. En revanche, si le « BÉNÉFICIAIRE » refuse de lever l’option au terme du délai accordé, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au « PROMETTANT ».

Dans le cadre d’un compromis de vente, le vendeur propose de vendre son bien à l’acquéreur qui prend ferme engagement d’acheter au prix déterminé d’un commun accord à l’arrivée du terme convenu. Généralement le compromis de vente vaut vente ; d’un côté tous les éléments constitutifs du contrat de vente s’y trouvent, de l’autre les parties se sont déjà accordées sur toutes les conditions de la vente.

A la signature du compromis de vente, l’acquéreur verse au vendeur un montant déterminé d’un commun accord appelé « dépôt de garantie » qui normalement ne dépasse pas dix (10) pourcent et est imputable sur le prix de vente à la signature de l’acte définitif.

Il est à préciser que pour la rédaction de la promesse de vente et du compromis de vente il est nécessaire de mettre à la disposition du notaire les documents suivants :

• La pièce d’identité du vendeur et de l’acquéreur
  
• Les titres de propriétés de l’immeuble
• Le plan de l’immeuble

En ce qui concerne la promesse de vente, le vendeur qui s’est engagé en signant l’avant contrat ne peut se rétracter avant le délai fixé pour la levée de l’option. Mais s’il décide de se rétracter, il perd le droit à l’indemnité d’immobilisation qu’il est obligé de restituer à l’acquéreur. Ce dernier peut de surcroît lui réclamer des dommages et intérêts.

Si le vendeur décide de se rétracter après la levée de l’option, l’acquéreur peut le faire condamner par la justice à une vente forcée de l’immeuble ou au remboursement de l’indemnité d’immobilisation.

Pour ce qui est du compromis, la vente est parfaite dès la signature de l’avant-contrat. Les parties ne peuvent se rétracter. Lorsque l’une se désiste, l’autre peut s’adresser à la justice pour la contraindre à la réalisation de la vente.